Технологическая академия. Свободный денежный поток (cash flow) Средства от операционной деятельности минус капитальные вложения

Денежный поток от операционной деятельности (OCF, Operating Cash Flow);

Денежный поток от инвестиционной деятельности (ICF, Investing Cash Flow);

Денежный поток от финансовой деятельности (FCF, Financing Сash Flow);

Чистый денежный поток (представляет собой сумму денежных потоков от операционной деятельности, денежных потоков от инвестиционной деятельности и денежных потоков от финансовой деятельности).

1.2. Денежные потоки для оценки инвестиционной привлекательности:

Свободный денежный поток по проекту (FCFF, Free Cash Flow to Firm);

Свободный денежный поток на собственный капитал (FCFE, Free Cash Flow to Equity).

1.3. Денежные потоки для оценки финансовой устойчивости:

Денежный поток, доступный для обслуживания долга (CFADS, Cash Flow Available for Debt Service).

2. Формулы расчета денежных потоков

2.1. Расчет OCF производится косвенным методом (путем корректировок прибыли, определённой методом начисления), однако в отдельных финансовых моделях, в зависимости от специфики проекта, может применяться также прямой метод (в виде прямого прогноза отдельных статей денежных поступлений и расходов).

2.2. При расчете FCFF в денежные потоки не должна включаться налоговая экономия на процентных платежах.

2.3. Денежный поток от операционной деятельности (OCF) рассчитывается по формуле:

OCF = EBIT –Profit tax – Δ WC + NCC (формула № 28. ), где :

EBIT (Earnings before interest and taxes) – прибыль до вычета налога на прибыль и процентов (операционная прибыль);

Profit tax – расходы по уплате налога на прибыль (ставка и база для расчёта налога на прибыль должны быть определены по правилам налогового учёта страны реализации проекта);

NCC – неденежные расходы;

ΔWC – изменение оборотного капитала (увеличение инвестиций в оборотный капитал).

В данной формуле предполагается, что расходы на уплату процентов включены в FCF.

2.4. Денежный поток от инвестиционной деятельности (ICF) рассчитывается по формуле:

в. прирост (изменение) отложенных налогов (если в финансовой модели проводится различие между бухгалтерским и налоговым учётом);

г. доходы/убытки от переоценки активов;

д. иные неденежные затраты.

3.3. Субсидии и субвенции государства в пользу Получателя средств рекомендуется учитывать в FCF.

3.4. Если реализация инвестиционного проекта требует погашения ранее полученных кредитов и займов, то при расчёте NPVequity в прогнозе «с проектом» в FCFE рекомендуется учитывать соответствующий денежный отток и определять ставку дисконтирования для FCFE на основе прогнозной структуры капитала Получателя средств после погашения указанной задолженности.

3.5. Платежи по финансовому лизингу рекомендуется учитывать в денежных потоках следующим образом:

а. разделять лизинговые платежи на выплаты основной суммы долга, процентов и НДС;

б. выплаты по основной сумме долга и процентам включать в FCF;

в. выплаты, связанные с НДС, включать в ОСF;

г. остаток задолженности по лизингу разделять на краткосрочную и долгосрочную задолженность.

3.6. Денежные потоки, обусловленные получением и выплатой процентов и дивидендов, должны указываться в финансовой модели отдельными строками. В целях удобства моделирования рекомендуется отражать все процентные и дивидендные платежи как часть FCF (процентные платежи допустимо, хотя и не рекомендуется, отражать в OCF).

3.7. Денежные потоки по концессионным договорам и иным договорам государственно-частного партнёрства могут классифицироваться в зависимости от сути соглашений; порядок их прогнозирования и классификации учитывается в иных внутренних нормативных документах Банка.

4. Расчёт заключительного денежного потока (заключительной стоимости)

4.1. Если срок жизни проекта превышает прогнозный период, может быть выделен постпрогнозный период. При условии стабилизации темпа роста свободных денежных потоков в постпрогнозный период (достижения нулевого или постоянного темпа роста) рассчитывается заключительная стоимость (заключительный денежный поток) по проекту. При этом также предполагается достижение и поддержание постоянной структуры капитала Получателя средств в постпрогнозный период – целевой структуры капитала (как правило, соответствующей структуре капитала в последний год прогнозного периода).

4.2. Заключительный денежный поток (заключительная стоимость) рассчитывается в два действия:

а. денежные потоки в постпрогнозный период приводятся (дисконтируются) к концу прогнозного периода;

б. полученный результат приводится (дисконтируется) к начальному моменту прогнозного периода.

4.3. Для приведения (дисконтирования) ожидаемых денежных потоков постпрогнозного периода к концу прогнозного периода рекомендуется использовать формулы, приведённые ниже.

а. при предположении о бесконечном сроке жизни проекта:

При определении NPVproject (формула №35) ,

при определении NPVequity (формула,№36) , где:

TVprojectN – заключительная стоимость (заключительный денежный поток) по проекту, приведённый к последнему году прогнозного периода;

TVequityN – заключительная стоимость (заключительный денежный поток) для собственников, приведённый к последнему году прогнозного периода;

WACCN – прогнозная средневзвешенная стоимость капитала на последний шаг прогнозного периода;

Денежный поток на собственный капитал генерируется собственным капиталом предприятия. При этом фактическая величина собственного капитала представлена в разделе III«Капитал и резервы» бухгалтерского баланса предприятия. Поэтому дисконтирование денежного потока на собственный капитал позволяет оценить стоимость бизнеса с точки зрения собственного капитала.

Фактические денежные потоки предприятия отражены в ежегодном «Отчете о движении денежных средств». Однако для оценки бизнеса необходимо рассчитать ожидаемые будущие денежные потоки по каждому году прогнозного периода. Для этого может быть использован , основанный на прогнозе денежных потоков по операционной, инвестиционной, финансовой деятельности оцениваемого предприятия по логике «Отчета о движении денежных средств». Прямой метод расчета денежных потоков в большей мере применяют в фундаментальном анализе, в оценке бизнеса часто применяют .

Денежный поток на собственный капитал , рассчитываемый косвенным методом, = + амортизационные отчисления, начисленные за период + увеличение долгосрочной задолженности за период – прирост собственного оборотного капитала за период – капитальные вложения за период – снижение долгосрочной задолженности за период.

Чистая прибыль как сальдо доходов и расходов оцениваемого предприятия примерно отражает денежный поток по основной операционной деятельности предприятия. Амортизационные отчисления как неденежный элемент затрат в процессе расчета денежного потока прибавляют к прибыли, поскольку их начисление не сопровождается оттоком денежных средств.

Прирост собственного оборотного капитала необходим для расширения основной деятельности, приобретения оборотных активов предприятия (сырья, материалов и др.) и требует оттока денежных средств. Под приростом собственного оборотного капитала понимается увеличение тех его элементов, в которых оказались связаны собственные оборотные средства и направленные на их пополнение денежные средства.

В расчете денежного потока на собственный капитал также учитывают притоки и оттоки денежных средств по финансовой и инвестиционной деятельности:

• прибавляется увеличение долгосрочной задолженности, приводящее к притоку денежных средств,
• вычитаются снижение долгосрочной задолженности и капитальные вложения, приводящие к оттоку денежных средств.

При этом движение краткосрочной задолженности в приведенной методике определения денежного потока не учитывается, поскольку считается, что её оборот уложился в оборот средств предприятия, имевший место внутри рассматриваемого периода (года).

В данном разделе приведен глоссарий в тех же формулировках, что и на сайте Минэка .

CAPM

Модель ценообразования активов (Capital asset pricing model).
CAPM = безрисковая ставка + коэффициент бета× рыночная премия+ премии за риск (для малых компаний, специфический для компании).

CFF

Денежный поток от финансовой деятельности (Cash from financing activities).
CFF = Поток от эмиссии акций - Выкуп акций + Новые займы - Погашения займов - Выплаты дивидендов (упрощенно)

CFI

Денежный поток от инвестиционной деятельности (Cash from investing activities).
CFI = Поток от продажи финансовых активов и ОС - Инвестиции в ОС - Покупка финансовых активов (упрощенно)

CFO

Денежный поток от операционной деятельности (Cash from operating activities).
CFO = чистый денежный поток от операций после уплаты налогов и процентов = Чистая прибыль + Амортизация - Изменение оборотного капитала (упрощенно)

EBIT

Прибыль до вычета процентов и налога на прибыль (Earnings before interest and tax).
EBIT = Выручка - Себестоимость - Коммерческие и управленческие расходы

EBITDA

Прибыль до вычета процентов, налога на прибыль и амортизации (Earnings before interest, tax, depreciation and amortization).
EBITDA = EBIT + Амортизация

EPS

Чистая прибыль на одну акцию (Earnings per share).
EPS = (Чистая прибыль - Дивиденды на привилегированные акции) / Средневзвешенное число обыкновенных акций, находившихся в обращении

EV/EBITDA

Business enterprise value to Earnings before interest, tax, depreciation and amortization.
Мультипликатор рыночной стоимости инвестированного капитала к прибыли до вычета процентов, налога на прибыль и амортизации

EV/Sales

EV / Выручка (Enterprise value to Sales).
Мультипликатор рыночной стоимости инвестированного капитала к выручке

EV/Объемы запасов

Мультипликатор отношения рыночной стоимости бизнеса к объему запасов в натуральном выражении.

IRR

Внутренняя норма доходности (Internal rate of return).

NOPAT

Чистая операционная прибыль после налогов (Net operating profit after tax).
NOPAT = EBIT*(1-Налог на прибыль)

NPV

Чистый приведенный доход (Net present value).
Нажмите на картинку для увеличения

P/BV

Price to Book Value Multiple. Мультипликатор отношения рыночной стоимости собственного капитала к балансовой стоимости собственного капитала, Цена / Балансовая стоимость собственного капитала.

P/E

Price to Earnings Multiple. Мультипликатор рыночной стоимости собственного капитала к чистой прибыли, Цена / Чистая прибыль.

ROE

Рентабельность собственного капитала (Return on Equity).
ROE = (Чистая прибыль) / (Собственный капитал)
ROE = (Чистая прибыль) / (Совокупные активы) × (Совокупные активы) / (Собственный капитал)

RОА

Рентабельность активов (Return on Assets).
ROA = (Чистая прибыль) / (Совокупные активы)

Безрисковая ставка

Risk free rate. Процентная ставка доходности, которую инвестор может получить на свой капитал, при вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием или минимальным возможным риском невозвращения вложенных средств.

Бета актива i

Мера риска. Ковариация актива i с рыночным портфелем/Дисперсия рыночного портфеля.

Бета безрычаговая

Бета безрычажная, бета без учета финансового рычага, бездолговая бета (Beta unlevered).
Бета безрычаговая = Бета рычаговая /

Бета рычаговая

Бета рычажная, бета c учетом финансового рычага, долговая бета (Beta (re)levered).
Бета рычаговая = Безрычаговый коэффициент бета×

Валовая прибыль

Разница между выручкой и себестоимостью реализованной продукции или услуги.

Взаимозависимые активы

Contributory assets. Активы (материальные и нематериальные), участвующие в формировании денежного потока.

Денежный поток на инвестированный капитал

Денежный поток на фирму, Денежный поток для всего инвестированного капитала (Free cash flows to firm (FCFF)).
FCFF = EBIT*(1-Налоговая ставка) + Амортизация - Капитальные затраты - Изменение неденежного оборотного капитала.
FCFF = CFO – Капитальные затраты + Расходы на выплату процентов*(1-налоговая ставка)

Денежный поток на собственный капитал

Free cash flows to equity (FCFE).
FCFE = Чистая прибыль + Амортизация – Капитальные затраты – Изменение неденежного оборотного капитала + (Новый долг – Погашение долга)

Дисконтирование на конец периода

Нажмите на картинку для увеличения

Дисконтирование на начало периода

Нажмите на картинку для увеличения

Дисконтирование на середину периода

Нажмите на картинку для увеличения

Дисконтный множитель (фактор дисконтирования)

Коэффициент дисконтирования. Коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость.

Интервальные мультипликаторы

Доходные мультипликаторы.

Коэффициент абсолютной ликвидности

Коэффициент абсолютной ликвидности = (денежные средства + краткосрочные финансовые вложения) / краткосрочные обязательства.

Коэффициент оттока клиентской базы

Коэффициент выбытия (Сhurn rate).
Доля клиентов, выходящих из состава клиентской базы за период (к общему количеству клиентов на начало периода).
Коэффициент выбытия = Количество единиц, выбывших в течение периода / Количество активных единиц на начало периода

Коэффициент покрытия

Коэффициент текущей ликвидности, коэффициент общей ликвидности, общий коэффициент покрытия.
Коэффициент покрытия = текущие активы / краткосрочные обязательства

Лицензиар

Сторона, передающая в соответствии с лицензионным договором лицензиату право на использование объекта лицензии.

Лицензиат

Сторона в лицензионном договоре, приобретающая у правообладателя (Лицензиара) ограниченное право использования результатов интеллектуальной деятельности и приравненных к ним средств индивидуализации.

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков основывается на предпосылке, что стоимость бизнеса (предприятия) равна текущей стоимости будущих денежных потоков, которые будут получены в условиях меняющихся потоков дохода.
Стоимость = Сумма текущих стоимостей денежных потоков прогнозного периода + текущая стоимость денежного потока постпрогнозного периода

Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов основывается на предпосылке, что стоимость бизнеса (предприятия) равна текущей стоимости будущих доходов, которые будут получены в условиях стабильного потока доходов.
Стоимость = Доход / Ставка капитализации

Метод ликвидационной стоимости

Чистая выручка, получаемая после реализации активов организации с учетом погашения имеющейся задолженности и затрат, связанных с реализацией активов и прекращением деятельности организации, ведущей бизнес.

Метод рынков(а) капитала

Основан на информации о ценах акций аналогичных компаний открытого типа на мировых фондовых рынках.

Метод скорректированных чистых активов

В рамках метода чистых активов стоимость определяется как разница между величиной рыночной стоимости активов и обязательств.

Метод сравнимых сделок

Метод сделок. Основан на информации о продажах пакетов акций или компании целиком (слияния/присоединения).

Метод освобождения от роялти

Основан на анализе потока доходов в случае заключения лицензионного договора.

Метод преимущества в себестоимости

Основан на анализе величины экономии на затратах в результате использования НМА.

Метод избыточных прибылей

Избыточные прибыли предприятию приносят неотраженные на балансе нематериальные активы, обеспечивающие доходность выше среднеотраслевого уровня.

Метод стоимости замещения (НМА)

Учет затрат на создание НМА по стоимости замещения.

Метод восстановительной стоимости (НМА)

Учет затрат на создание НМА по стоимости воспроизводства.

Модель Гордона

Модель Гордона используется для оценки фирмы, которая находится в устойчивом состоянии.
Расчет стоимости основан на капитализации дохода в последний год прогнозного периода или в первый год постпрогнозного периода.
Как правило, соблюдается равенство величины капиталовложений и амортизации при построении денежного потока

Моментные мультипликаторы

Балансовые мультипликаторы.

Оборачиваемость активов

Коэффициент оборачиваемости активов = Выручка/Среднегодовая величина активов (величина активов на конец периода)

Операционная прибыль

Прибыль от продаж.
Прибыль от основной (обычной) деятельности, равная разности между выручкой и расходами по основной деятельности (в последние включаются прямые и операционные расходы); разница между валовой прибылью и операционными расходами

Премия за контроль

Control premium. Стоимостное выражение преимущества, связанного с владением контрольным пакетом акций

Премия за риск инвестирования в акции

Equity risk premium

Прибыль до налогообложения

Прибыль до налогообложения = EBIT - Финансовые расходы

Рентабельность продаж

Маржинальность продаж (Sales margin).
Рентабельность продаж = Прибыль от продаж/Выручка

Рентабельность продаж по чистой прибыли

Чистая рентабельность (Net income margin).
Рентабельность продаж по чистой прибыли = Чистая прибыль/Выручка

Рыночная капитализация

Market capitalisation (MC).
Рыночная стоимость всех выпущенных в обращение акций компании, рассчитанная на основе котировок

Рыночная стоимость инвестированного капитала

Business enterprise value.
Нажмите на картинку для увеличения

Рыночная стоимость собственного капитала

Equity value.

Скидка за недостаток ликвидности

Discount for the lack of liquidity. Величина, на которую уменьшается стоимость для отражения недостаточной ликвидности объекта оценки.

Скидка за неконтрольный характер пакета

DLOC (Discount for Lack of Control).
DLOC = 1 - {1 / (1 + Премия за контроль)}

Собственный оборотный капитал

Net working capital.
Собственный оборотный капитал = Дебиторская задолженность + Запасы - Кредиторская задолженность

Средневзвешенная стоимость капитала

Стоимость инвестированного капитала (Cost of invested capital, WACC).
WACC = Стоимость собственного капитала × [собственный капитал /(долг + собственный капитал)] + стоимость долга × [долг /(долг + собственный капитал)] × {1 - ставка налога на прибыль}

Ставка дисконтирования

Discount rate. Процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки.

Стоимость долга

Стоимость заемного капитала. Cost of debt

Стоимость собственного капитала

Cost of equity.
Доходность, которую инвесторы ожидают от инвестиций в собственный капитал

Терминальная стоимость

Terminal Value (TV). Реверсия, постпрогнозная стоимость.
Стоимость денежного потока в постпрогнозном периоде

Терминальный период

Постпрогнозный период (Terminal period).
Период, следующий за последним прогнозным периодом, когда деятельность компании стабилизируется

Терминальный поток

Денежный поток в постпрогнозном периоде (Terminal Cash Flow).

Цикл оборотного капитала

Период оборачиваемости (Working capital cycle).
Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности = Выручка/Средний остаток дебиторской задолженности (величина дебиторской задолженности на конец периода)
Коэффициент оборачиваемости запасов = Себестоимость/Средний остаток запасов (величина запасов на конец периода)
Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности = Себестоимость/Средний остаток кредиторской задолженности (величина кредиторской задолженности на конец периода)
Оборачиваемость в днях = 365 (360) /Коэффициент оборачиваемости

Чистая прибыль

Чистая прибыль = Прибыль до налогообложения - Налог на прибыль

Чистые активы

Величина, определяемая путем вычитания из суммы активов организации, суммы ее обязательств.
Согласно приказу Минфина России от 28.08.2014 №84н «Об утверждении порядка определения стоимости чистых активов»

Чистый долг

Net debt.
Чистый долг = Долгосрочные и краткосрочные обязательства - Денежные средства и их эквиваленты,

FCFE - это количество денег, оставшихся из прибыли после уплаты налогов, платежей по долгам и расходов на поддержание и развитие операционной деятельности компании. Расчет свободного денежного потока на собственный капитал FCFE начинается с чистой прибыли компании (Net Income), значение берется из отчета о прибылях и убытках.

К ней прибавляется амортизация, истощение и износ (Depreciation, depletion and amortization) из отчета о прибылях и убытках или из отчета о движении денежных средств, так как по сути этот расход существует только на бумаге, и в реальности деньги не уплачивается.

Далее вычитаются капитальные затраты (Capital expenditures) - это расходы на обслуживание текущей деятельности, модернизация и приобретение оборудования, строительство новых объектов и прочее. CAPEX берется из отчета об инвестиционной деятельности.

Что-то компания инвестирует в краткосрочные активы - для этого рассчитывается изменение суммы оборотного капитала (Net working capital). Если оборотный капитал возрастает, денежный поток сокращается. Оборотный капитал определяется как разница между текущими (оборотными) активами и краткосрочными (текущими) обязательствами. В данном случае необходимо использовать неденежный оборотный капитал, то есть корректировать величину текущих активов на величину денежных средств и их эквивалентов.

Для более консервативной оценки неденежный оборотный капитал считается как (Запасы+Дебиторская задолженность - Кредиторская задолженность последнего года) - (Запасы+Дебиторская задолженность - Кредиторская задолженность предыдущего года), цифры берутся из бухгалтерского баланса.

Помимо выплаты старых долгов, компания привлекает новые, это тоже влияет на величину денежного потока, поэтому необходимо посчитать разницу между платежами по старым долгам и получением новых кредитов (net borrowings), цифры берутся из отчета о финансовой деятельности.

Общая формула расчета свободного денежного потока на собственный капитал имеет вид:

FCFE = Чистая прибыль+Амортизация-Капитальные затраты+/-Изменение оборотного капитала - Погашение займов + Получение новых займов

Однако амортизация - это не единственный «бумажный» расход, уменьшающий прибыль, могут быть и другие. Поэтому можно использовать другую формулу с использованием денежного потока от операций, который уже включает в себя чистую прибыль, коррекцию на неденежные операции (в том числе амортизацию), и изменения оборотного капитала.

FCFE = Чистый денежный поток от операционной деятельности – Капитальные затраты - Погашение займов + Получение новых займов

13. Классификация денежных потоков в соответствии с МФСО-7 и ПБУ №23.

Отчет о движении денежных средств должен содержать сведения о потоках денежных средств за отчетный период с разбивкой на потоки от операционной, инвестиционной или финансовой деятельности.

Предприятие представляет сведения о движении денежных средств от операционной, инвестиционной или финансовой деятельности в форме, которая наилучшим образом соответствует характеру его деятельности. Классификация по видам деятельности обеспечивает информацию, которая позволяет пользователям оценить воздействие этой деятельности на финансовое положение предприятия и размер его денежных средств и эквивалентов денежных средств. Эта информация также может использоваться для оценки взаимосвязи между этими видами деятельности.

Одна и та же операция может включать потоки денежных средств, классифицируемые по-разному. Например, когда выплата денежных средств по займу включает в себя как проценты, так и основную сумму долга, то часть, составляющая проценты, может классифицироваться как операционная деятельность, а часть, составляющая основную сумму, классифицируется как финансовая деятельность.

Операционная деятельность

Сумма потоков денежных средств от операционной деятельности является ключевым показателем того, в какой мере операции предприятия обеспечивают поступление денежных средств, достаточных для погашения займов, сохранения операционных возможностей предприятия, выплаты дивидендов и осуществления новых инвестиций без обращения к внешним источникам финансирования. Информация о конкретных составляющих движения денежных средств от операционной деятельности за предыдущие периоды в сочетании с другой информацией полезна для прогнозирования будущих потоков денежных средств от операционной деятельности.

Потоки денежных средств от операционной деятельности преимущественно связаны с основной приносящей доход деятельностью предприятия. Таким образом, они, как правило, являются результатом операций и других событий, входящих в определение прибыли или убытка. Примерами потоков денежных средств от операционной деятельности являются.

Расчет денежного потока для собственного капитала

для денежного потока для собственного капитала применяется ставка дисконта, равная требуемой собственником ставке отдачи на вложенный капитал; для денежного потока для всего инвестированного капитала применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственные капитал и заемные средства (ставка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по кредитам), где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала. Такая ставка дисконта называется средневзвешенной стоимостью капитала.

Таблица 3

Определение взвешенной средней стоимости капитала

, (24)

Где J б - ,базавая ставка (безрисковая или менее рисковая ставка); dJ i – i-поправка. При наличии развитого рынка недвижимости в качестве основного метода определения поправок к базовой ставке используется метод эк-спертных оценок . Оценка перечисленных рисков должна приводить к определению соответствующих премий за эти риски. Такое определение проводится экспертно. В общем виде ставка дисконта на собственный капитал (Jc) выглядит следующим образом:

J с =J б +J н +J п +J д, (25)

Где J б -безрисковая ставка процента; J н - ставка премии за риск неликвидности; J п - ставка премии за неудачу в инвестиционном менеджменте; ] д - ставка премии за прочие (дополнительные) риски. В условиях развитого рынка, для которого характерна осведомлен-ность экспертов о рынке недвижимости, метод кумулятивного построе-ния дает достаточно хорошие результаты. Пример. Загородный коттедж оценен в 100 000 долл. Известно, что на момент оценки ставка Сбербанка по валютным вкладам составляет 10% годовых. По мнению оценщика, типичный инвестор потребует как ми-нимум 7% годовых в валюте за риск капиталовложений в недвижи-мость. Экспертный анализ свидетельствует о том, что типичные ставки за компенсацию инвестиционного менеджмента и низкую ликвидность составляют по 1,5%. Инвестор желает возвратить вложенный капитал в течение 20 лет, следовательно, ежегодный возврат по прямолинейному методу составит 5%. Определить ставку дисконтирования. Исходные данные и расчет можно представить в виде:

МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ

Расчет текущей стоимости имущественного комплекса предприятия данным методом выполняется в три последовательных этапа. Этап 1. Расчет ежегодного чистого дохода. Понятие чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рас-считанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений. ЧОД базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду на условиях рыночной арендной платы, а также на том, что этот доход прогнозируется для одного наиболее характерного года. Расчет ЧОД начинается с расчета потенциального валового дохода (ПВД), представляющего собой ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы и других доходов последнего до даты оценки года (или любого наиболее характерного года). ПВД может быть получен от эксплуатации имущества с учетом предложения, что на дату оценки оно было свободно, вакантно и доступно для сдачи в аренду. Расчет ПВД требует от оценщика знания рынка аренды, к которому относится оцениваемое имущество. Оценщик должен проводить сравнение оцениваемого имущества с другими аналогичными, сдаваемыми в аренду объектами собственности и делать поправки на различие между ними. Лучшим способом внесения поправок является подбор на рынке сопоставимых пар арендуемых объектов. Если такие объекты сходны, за исключением различий в одном или нескольких существенных компонентах, то поправки (корректировки) можно рассчитывать на основе рыночных данных. Когда величину поправки нельзя подтвердить рыночными данными, оценщик определяет ее экспертным путем.

Исследование выполнено при финансовой поддержке РГНФ в рамках научно-исследовательского проекта «Инновационные процессы в высшем образовании России: региональный и отраслевой аспект» № 08-02-64205 а/Т.