Оценка неотделимых улучшений. Неотделимые улучшения В объем стоимости капитальных вложений может входить

Оценка неотделимых улучшений. Гражданский кодекс РФ связывает это понятие с арендованным имуществом, однако однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте. По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта. Как правило, к ним относят результат перепланировки, капитального ремонта, восстановительных работ, реконструкции, реставрации, изменение поверхности стен, пола и потолка помещения и др. В качестве примера перечислим некоторые виды подрядных работ, в результате которых обычно возникают неотделимые улучшения: ремонт отопительной и канализационной систем; устройство бетонной стяжки на полу, устройство полового покрытия; монтаж оконных блоков; установка дверей; окраска стен и окон; работы, связанные с ремонтом фасада здания; работы по устройству капитальных перегородок и увеличение их высоты; работы, связанные с электроснабжением и электроосвещением помещений; работы по благоустройству прилегающей территории и.т.д

Неотделимые улучшения объекта аренды, которые невозможно отделить от самого объекта аренды, в любом случае признаются собственностью арендодателя и переходят к нему по окончании срока аренды.
Если эти улучшения были произведены арендатором с согласия арендодателя, то арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных им улучшений.

Несмотря на то что произведенные улучшения можно оценить в денежной форме, на них не распространяются нормы о неосновательном денежном обогащении (п. 2 ст. 1107 ГК РФ) и начислении процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Дело в том, что названные нормы применяются только в случае обогащения в денежной форме (определение ВАС РФ от 3 апреля 2009 г. № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07 и п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2000 г. № 49). Улучшения имущества по своей природе денежными не являются. Иногда даже суду трудно определить, результаты каких конкретно работ следует относить к неотделимым улучшениям. В таких случаях обычно приглашают эксперта для дачи заключения.

Стоимость произведенных улучшений может быть установлена как по предоставленным арендатором первичным документам, подтверждающим осуществление расходов на реконструкцию арендуемого имущества, так и любым другим способом, согласованным сторонами. Действующее законодательство не обязывает стороны договора аренды использовать независимую оценку в качестве способа определения стоимости неотделимых улучшений, подлежащей возмещению арендодателем арендатору. В то же время, действующее законодательство не запрещает арендодателю за счет собственных средств осуществить независимую оценку произведенных арендатором улучшений арендуемого имущества с целью определения их действительной стоимости. В данном случае следует руководствоваться статьей 5 Федерального закона от 29.07.1998 .

Улучшение долевой собственности

Об улучшениях имущества можно вести речь не только при арендных отношениях, но и при пользовании долевой собственностью. Неотделимые улучшения недвижимости могут представлять собой как здания или строения, расположенные на земельном участке и, которые, в то же время, не могут быть отделены от него без вреда для них самих, так и определенного рода материальные затраты, которые произведены для изменения внутреннего облика помещений. Подобные затраты реализуются, как правило, в рамках проведения ремонта или реконструкции объекта недвижимости и в среде обывателей могут также именоваться упрощенно, как «ремонт».

Глава 16 первой части Гражданского кодекса- Долевая собственность это имущество, которое одновременно принадлежит двум или нескольким лицам на праве собственности. При этом определена доля каждого в общем имуществе. Порядок пользования долевой собственностью может быть предусмотрен законом и соглашением между владельцами имущества.

Участник долевой собственности вправе требовать соразмерного увеличения своей доли в общем имуществе сообразно произведенным в него неотделимым улучшениям (п. 3 ст. 245 ГК РФ). Такое требование правомерно при соблюдении трех обязательных условий:
1) улучшения неотделимы;
2) улучшения произведены за счет собственных средств;
3) соблюден установленный в законе, соглашении порядок использования общего имущества.

Особенности оценки неотделимых улучшений недвижимости

Закономерно, что при оценке неотделимых улучшений существуют определенные нюансы в части сущности объекта оценки, которая накладывает особенности на процесс определения стоимости.

Во-первых, определяя рыночную стоимость улучшений важно осознавать то, что такой объект оценки не может быть отчужден на рынке самостоятельно. Это означает, что стоимость улучшений не может рассматриваться без увязки со стоимостью недвижимости, к которой они относятся.

Во-вторых, при определении рыночной стоимости капитальных затрат на ремонт важно учитывать то, что в отличие от традиционного понимания рыночной стоимости, для данного объекта существует ограниченный круг потенциальных покупателей и продавцов. А если точнее, то это только конкретный покупатель и продавец. А сделка по купле-продаже, в сущности, будет заключаться в том, что арендодатель будет компенсировать сумму произведенных затрат по реконструкции и ремонту.

Указанные обстоятельства, таким образом, формируют особенность применения подходов и методов к оценке. А именно, доходный подход в чистом виде, а также сравнительный подход не могут быть применены к подобному объекту. Это означает, что единственным подходом, в рамках которого может быть определена рыночная стоимость улучшений, является затратный. При этом суть расчетов затратным подходом будет заключаться в том, что капитальные затраты должны быть рассмотрены в качестве инвестиционного проекта (с учетом срока его окупаемости, текущей стоимости прошлых вложений, накопленного износа конструктивных материалов).

В результате осуществления расчетов оценщик определяет насколько эффективны, в материальном смысле, были произведенные затраты. Причем сумма компенсации, подлежащая уплате арендатору в качестве возмещения, рассчитывается с учетом временной стоимости денег. Это связано с тем, что арендодатель «покупает» улучшения только после окончания срока действия договора. Но к этому моменту уже успевает произойти уменьшение их стоимости в силу временной стоимости денег, а также физического износа конструктивных элементов. В этой связи нельзя полагать, что арендатор может рассчитывать на возмещение полного объема затраченных средств.

Для оценки стоимости неотделимых улучшений Вы можете обратится к нам, используя . Звоните, поможем! С нами работать выгодно и удобно! Надеемся увидеть Вас в числе наших клиентов!

Согласно гражданскому кодексу нашей страны, неотделимые улучшения являются улучшениями имущества, которые направлены на усовершенствование технических и функциональных возможностей, и которые не могут быть отделены от объекта, и не могут рассматриваться отдельно.

К неотделимым улучшениям принято относить результаты перепланировок и капитального ремонта, а также проведенных реконструкционных и восстановительных работ. В качестве работ, направленных на получение неотделимых улучшений, также могут рассматриваться:

• реставрационные работы;
• работы по изменению поверхности стен, потолков и пола.

Естественно, что этим не ограничивается список, и он может расширяться в зависимости от конкретной ситуации. Если говорить о подрядных работах, которые привели к возникновению неотделимых улучшений, то это ремонтные работы канализационных и отопительных систем, а также обустройство стяжки и полового покрытия. К данному спектру работ принято также относить монтажные работы по установке бетонных блоков и работы по установке дверей. Среди более глобальных изменений необходимо отметить работы, которые связаны с ремонтов фасадов зданий, а также с обустройством перегородок домов. Кроме того, в качестве неотделимых улучшений могут рассматриваться также работы, которые связаны с благоустройством прилегающих территорий.

Интересен тот факт, что все изменения, которые были предприняты для улучшения имущества, по сути своей, не считаются денежными по закону. Именно поэтому в том случае, если возникают имущественные споры, в результате бывает сложно понять, что именно нужно относить к неотделимым улучшениям. Именно для таких случаев и необходимо проведение экспертизы неотделимых улучшений.

При проведении экспертизы неотделимых улучшений стоимость тех улучшений, которые были произведены, устанавливается по тем первичным документам, которые подтверждают осуществление расходов. Примечательно, что согласно действующему на сегодняшний день законодательству, экспертиза неотделимых улучшений не должна в обязательном порядке проводиться посредством независимой оценки. В то же время, согласно действующему законодательству существует статья 5 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", которую также необходимо учитывать.

Нужно также помнить, то все вопросы, которые касаются улучшения долевого имущества, поднимаются при пользовании долевой собственностью, а также при заключении каких-либо арендных отношений.

В качестве неотделимых улучшений недвижимости могут являться здания и строения, которые расположены на земельном участке, которые не могут быть от него отделены без нанесения вреда. Также, как уже говорилось выше, в качестве неотделимых улучшений могут выступать изменения, которые были внесены для того, чтобы изменить внутренний облик зданий.

Чтобы понять, что собой представляет долевая собственность, необходимо обратиться к Главе 16 первой части Гражданского кодекса, в которой описано, что долевая собственность является имуществом, которое принадлежит одновременно нескольким лицам, при этом каждый имеет свою собственную определённую долю имущества. Все те лица, которые являются участниками долевой собственности, могут требовать увеличения своей доли в общем имуществе согласно тому, какие именно неотделимые улучшения были произведены. Этот процесс осуществляется согласно п. 3 ст. 245 ГК РФ. Данное требование совершенно правомерно в том случае, если соблюдается три обязательных условия:

• все произведенные улучшения являются неотделимыми;
• все улучшения были произведены за счет собственных средств;
• порядок использования имущества, которое является общим, полностью соблюден.

Что касается специалистов нашей компании, то они предлагают всем нашим клиентам услугу экспертизы неотделимого имущества в тех случаях, если необходимо:

• возместить повреждений имеющемуся имуществу;
• выдать заключение договоров купли-продажи;
• определить степень угрозы жизни и здоровью;
• решить спорные судебные вопросы;
• передать объект с улучшениями в собственность;
• передать объект с улучшениями в дар;
• реструктуризовать объект.

При проведении экспертизы наши специалисты учитывают множество нюансов. Так, обязательно учитывать тот факт, что данный тип оценки недвижимости неотделим от оценки всего сооружения. Что касается методов проведения оценки, то они разнообразны, и подбираются в зависимости от ситуации, так как суть оценки заключается в том, чтобы рассмотреть затраты как вариант инвестиций в проект. Именно поэтому при проведении экспертизы учитывается окупаемость объекта, а также указание прошлых капиталовложений и оценка ущербов. Таким образом, основным подходом, который используют специалисты для проведения экспертизы, является затратный.

По результатам произведенных расчетов оценщик выявляется материальную эффективность произведенных затрат. Естественно, что каждому своему клиенту мы гарантируем индивидуальный подход в зависимости от конкретной ситуации и объемов работ.

Относится ли строящийся гаражный комплекс по адресу: к промышленным объектам? Если да, то почему?Вопрос №13 Какие ограничения имеются для строительства по адресу: исходя из того, что место строительства является внутридворовой (внутриквартальной) жилой территорией на которой располагается игровая детская площадка?Вопрос №14. Какие градостроительные нормы нарушены при проектировании и строительстве гаражного комплекса по адресу: ?Вопрос №15. Какого рода комплекс фактически строится по адресу: ?

• «Определение соответствия возведенного Объекта противопожарным нормам» Вопрос №1. Определить соответствие противопожарным нормам складского здания, расположенного по адресу: Московская область, .
• «Определение функционального назначения помещения (мансарда)» Вопрос №1.

Экспертиза неотделимых улучшений

Является ли чердачное помещение площадью кв.м., расположенное в нежилом здании по адресу: , техническим (вспомогательным) помещением, необходимым для обслуживания здания?

Статьи

Согласно гражданскому кодексу нашей страны, неотделимые улучшения являются улучшениями имущества, которые направлены на усовершенствование технических и функциональных возможностей, и которые не могут быть отделены от объекта, и не могут рассматриваться отдельно. К неотделимым улучшениям принято относить результаты перепланировок и капитального ремонта, а также проведенных реконструкционных и восстановительных работ.

В качестве работ, направленных на получение неотделимых улучшений, также могут рассматриваться:

• реставрационные работы;
• работы по изменению поверхности стен, потолков и пола.

Естественно, что этим не ограничивается список, и он может расширяться в зависимости от конкретной ситуации.

Оценка стоимости ремонта как неотделимых улучшений имущества

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел. ОСНОВНЫЕ ВИДЫ ОЦЕНКИ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ: Особенности оценки неотделимых улучшений недвижимости Поскольку предметом оценки являются работы, услуги и материалы оплаченные заинтересованным лицом, то такой объект оценки не может быть самостоятельно отчужден на рынке поскольку он рассматривается как доля в первоначальной стоимости объекта недвижимости.
Метод доходного подхода основан на определении текущей стоимости ожидаемых в будущем доходов от использования объекта. В рамках предмета оценки рыночной стоимости работ, услуг и материалов необходимых для проведения ремонта, реконструкции данный подход не применяется, поскольку не предусматривается получение какого-либо дохода.

Экспертиза при разделе имущества

Важно

Ответчик ФИО3 в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы своей апелляционной жалобы также поддержала. Оценка стоимости ремонта как неотделимых улучшений имущества Какова степень эффективности работы естественной вентиляции на верхнем этаже вышеуказанного жилого дома и в частности квартире №_? Отвечает ли система вентиляции строительным нормам и правилам?Вопрос №10.

Оценка неотделимых улучшений

Заявка на оценку неотделимых улучшений Что такое неотделимые улучшения? Оценка неотделимых улучшений. Гражданский кодекс РФ связывает это понятие с арендованным имуществом, однако однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте. По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта. Как правило, к ним относят результат перепланировки, капитального ремонта, восстановительных работ, реконструкции, реставрации, изменение поверхности стен, пола и потолка помещения и др.

Раздел домовладений

Оценка стоимости ремонта как неотделимых улучшений имущества прежде всего подразумевает выявление стоимости капитальных затрат на объекте (квартира, нежилое помещение, здание) т.е. являются неотделимыми от самого объекта без причинения ему ущерба. Данные затраты могут собой представлять здания или строения расположенные на земельном участке, которые не могут быть отделены от него без нанесения им физического урона и изменения облика помещений.
п.3 ст.245 Гражданского кодекса РФ: Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Раздел неотделимых улучшений при разводе

Следует понимать, однако, что речь идёт скорее про обстоятельства, при коих часто, но не гарантированно можно говорить про улучшения, которые нельзя отделить от объекта недвижимости. Зачастую даже сам суд может затрудняться с тем, итоги каких именно мероприятий следует отнести к неотделимым изменениям, увеличившим технический и функциональный потенциал квартиры, здания, сооружения и т.п.

Без помощи специалиста в обозначенных выше вопросах разобраться возможно далеко не всегда, поэтому экспертиза неотделимых улучшений периодически заказывается и для того, чтобы просто выяснить, каким образом следует рассматривать результаты определённых мероприятий в рамках действующей законодательной базы. Гражданским кодексом РФ понятие неотделимых улучшений связывается с имуществом, находящимся в аренде.
Какова рыночная стоимость проведенного в квартире ремонта, с учетом того, что квартира была приобретена истцом в собственность без отделки? Какова рыночная стоимость отделимых и неотделимых улучшений квартиры истца?Вопрос №5. Имеются ли дефектные зоны в ограждающих конструкциях подъезда №_ в жилом доме №_ по по адресу, в том числе в квартире №_?Вопрос №6. В случае обнаружения дефектных зон в ограждающих конструкциях какие работы необходимо выполнить для их устранения?Вопрос №7. Какие иные факторы влияют на повышенную влажность и пониженную температуру в квартире №_ жилого дома №_ по адресу?Вопрос №8. Соответствует ли вентиляционный канал, эксплуатируемый в подъезде №_ жилого дома №_ по по адресу, проектно-технической документации?Вопрос №9.
Несмотря на то что произведенные улучшения можно оценить в денежной форме, на них не распространяются нормы о неосновательном денежном обогащении (п. 2 ст. 1107 ГК РФ) и начислении процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Дело в том, что названные нормы применяются только в случае обогащения в денежной форме (определение ВАС РФ от 3 апреля 2009 г. №

ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07 и п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2000 г. № 49). Улучшения имущества по своей природе денежными не являются.

Иногда даже суду трудно определить, результаты каких конкретно работ следует относить к неотделимым улучшениям. В таких случаях обычно приглашают эксперта для дачи заключения.

Имеются ли видимые дефекты конструкций жилого дома, расположенного по адресу: ; каковы возможные причины их возникновения? Представляют ли имеющиеся дефекты, в случае их наличия, угрозу жизни людей?

• «Перепланировка квартиры с целью независимого проживания двух семей» Вопрос №1. Соответствие квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, строительным нормам и правилам, действующим на территории Российской ФедерацииВопрос №2.

  Возможность перепланировки квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, с целью независимого проживания двух семей.

• «Отъемлемые, неотъемлемые улучшения» Вопрос №1.

  Имеется ли в нежилых помещениях, расположенных в здании по адресу: , общей площадью кв.м., следующее имущество:Вопрос №2.

Ввиду отсутствия в законодательстве однозначной формулировки, что считается неотделимым улучшением, по сложившейся практике к ним относят такие изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и неотделимы от самого объекта. Обычно такими улучшениями являются ремонт, перепланировка объекта недвижимости, реконструкция, реставрация и прочее.

Что такое оценка стоимости неотделимых улучшений?

Оценка неотделимых улучшений представляет собой процесс определения стоимости улучшений объекта недвижимости. Важно понимать, что неотделимые улучшения не могут быть отделены от объекта недвижимости без вреда непосредственно для них самих, а также для объекта.

Как показывает практика, такая оценка требуется:

• При аренде объекта недвижимости

Пример из практики: Организация в течение нескольких лет арендовала офисное здание. За эти годы была произведена перепланировка некоторых помещений с целью повышения их функциональности, а также проведена замена коммуникаций. При расторжении договора аренды организация арендатор имеет право потребовать от владельца здания возмещения затрат на улучшение этих помещений. Для обоснования суммы наша компания осуществляет оценку стоимости неотделимых улучшений.

• При расчете размера долевой собственности

Пример из практики: В период брака супруги сделали в квартире дорогостоящий ремонт на общие средства. При расторжении брака, если квартира достается одной из сторон, другая имеет право требовать компенсацию с учетом затрат на данный ремонт. Для того, чтобы в суде было принято справедливое решение наша компания проводит оценку данных улучшений.

На стоимость неотделимых улучшений влияют следующие факторы:

• Экономическая и техническая актуальность внесенных улучшений
• Полнота представленных документов
• Степень необходимости внесения улучшений
• Потенциальный срок эксплуатации внесенных улучшений

Как происходит оценка неотделимых улучшений?

Определение стоимости улучшений - крайне сложная работа, осуществить которую может только специалист, обладающий достаточной квалификацией и образованием. При оценке стоимости неотделимых улучшений проводятся технические исследования, позволяющие определить проведенные работы именно как неотделимые улучшения, а не ремонт, необходимый для поддержания объекта в прежнем состоянии, что имеет особую важность при судебных и иных спорах.

Определяя рыночную стоимость улучшений важно осознавать то, что такой объект оценки не может быть отчужден на рынке самостоятельно. Это означает, что стоимость улучшений не может рассматриваться без учета стоимости недвижимости, к которой они относятся.

При оценке стоимости неотделимых улучшений наши оценщики применяют затратный подход , который наиболее полно и точно позволяет учесть все расходы и совокупный износ (физический износ, функциональное и экономическое устаревание) и тем самым получить итоговую величину рыночной стоимости проведенных улучшений.

Важно:

Сумма компенсации, подлежащая уплате арендатору в качестве возмещения, рассчитывается с учетом прошедшего времени. Это связано с тем, что арендодатель как бы покупает улучшения только после окончания срока действия договора. Однако, к этому моменту уже успевает произойти уменьшение их стоимости в силу физического износа данных улучшений. В этой связи нельзя говорить, что арендатор может рассчитывать на возмещение полного объема затраченных средств.

Что получает клиент?

По результатам оценки, проведенной нашими специалистами, клиент получает на руки отчет об оценке, который является официальным документом, подтверждающим рыночную стоимость неотделимых улучшений, и составляется в соответствии с требованиями законодательства и Федеральных Стандартов Оценки (ФСО). Отчет об оценке стоимости неотделимых улучшений имеет полную юридическую силу, достаточную для представления в государственные, судебные и налоговые органы РФ.

В отчет входят:

• Задание на оценку
• Сведения о Заказчике
• Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
• Описание применяемых стандартов оценочной деятельности
• Описание и характеристики объекта оценки
• Описание процесса оценки и применяемого подхода
• Документы на объект: правоустанавливающая и техническая документация
• Информация об объектах-аналогах
• Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис